Huize Liesbosch

Van voormalig klooster naar modern woonzorgcomplex

Huize Liesbosch in Breda is een deel van een voormalig klooster. Het volledige complex meet 2,35 hectare en kent 2 gebouwen: Eikenbosch en Liesbosch. Eikenbosch wordt verhuurd aan een zorgorganisatie die er 24 eenheden heeft ingericht voor mensen met dementie. Gebouw Liesbosch kent twee delen. Eén deel is verhuurd aan Stichting Thebe die er 31 eenheden voor mensen met een lichamelijke beperking heeft; het tweede deel is nog niet in gebruik en kan herontwikkeld worden. Tussen de vleugels van Liesbosch bevindt zich een ruime tuin; (toekomstige) bewoners hebben bovendien toegang tot het bijbehorende bos aan de achterzijde van het complex. 

Het complex ligt ten westen van de stad Breda. De oorspronkelijke garnizoens- en vestingstad telt 180.000 inwoners. Daarmee is ze de derde gemeente van Noord-Brabant en de negende gemeente van Nederland.

De Witte Zwaan

Voormalig kantoorgebouw krijgt 52 duurzame appartementen

Op loopafstand van het centrum van de Zuid-Hollandse gemeente Lisse ligt voormalig kantoorgebouw De Witte Zwaan. Begin 2023 kocht De Vrije Blick het aan met de bedoeling het te transformeren tot appartementengebouw. Dat bestaat straks uit 52 appartementen, waarvan 28 sociale huur, 18 middendure huur en 6 dure huurwoningen. De locatie beschikt over een groot parkeerterrein met circa 70 parkeerplekken; voldoende voor zowel de bewoners als hun bezoekers. Voor de woningen geldt dat ze conform de actuele nieuwbouweisen worden gerealiseerd en dat ze bij oplevering een energielabel zullen hebben variërend van A+ tot A+++.


De omgevingsvergunning is reeds verleend en de bouwwerkzaamheden zijn gestart.

Ontwikkeling woon- en zorgcomplex in Voorschoten

Toekomstbestendig plan voor Huize Bijdorp

175 wooneenheden waarvan 40% voor zorg, 25% sociale huur en 12,5% middeldure huur en dure huur, dat omvat het herontwikkelingsplan voor het Voorschotense Huize Bijdorp. De Congregatie van de Heilige Catharina van Siëna die het complex sinds 1876 bewoont, nadert haar voltooiing. Ze heeft besloten de locatie uit handen te geven, maar blijft nadrukkelijk betrokken bij de ontwikkeling van de ruim 10 hectare tellende buitenplaats.

De toekomstvisie voor Huize Bijdorp die de Congregatie enkele jaren geleden in samenwerking met de gemeente Voorschoten samenstelde, voorziet in behoud en verbeteren (transformatie) van bestaande historische delen. Maar – om een toekomstbestendige locatie te creëren – ook in nieuwe delen (nieuwbouw). ‘Natuurlijk’, ‘zingeving’, ‘nabij zijn’, ‘geborgenheid’ en ‘jong & oud’ zijn kernwaarden die daarbij centraal staan. De nieuwe Buitenplaats moet zowel huidige als nieuwe bewoners, gebruikers en bezoekers stilte, rust, bezinning, zorg voor elkaar, gezamenlijkheid, naastenliefde en gastvrijheid bieden.

Ruimtelijk concept

Investeringsfonds De Vrije Blick dat sinds 2022 erfpachter van de historische buitenplaats is, gaat het project tot ontwikkeling brengen. Dat doet het met een visie die zich vertaalt in een doordacht ruimtelijk concept. Het Fonds wil op die manier recht doen aan de cultuurhistorische waarden én aan de kaders van een landgoedbiotoop en het Natuur Netwerk Nederland waarbinnen de Buitenplaats is gelegen. De groene kwaliteiten op de Buitenplaats worden versterkt door het vergroten van biodiversiteit en natuurbeleving.

Het concept voorziet verder in diverse woon- en zorgfuncties waarin zowel ouderen en kwetsbare burgers als jonge gezinnen een plek kunnen krijgen en een echte community kunnen vormen. Het kloostercomplex zal plaats bieden aan diverse gemeenschappelijke ruimten en bewonersvoorzieningen. In de bosrijke omgeving naast het kloostercomplex is tevens plek voor de ontwikkeling van twaalf grondgebonden woningen.

Planning

Het jaar 2023 is gereserveerd voor de planuitwerking. Realisatie vereist circa 3,5 jaar. De herontwikkeling zal naar verwachting medio 2027 zijn afgerond. Het Fonds beoogt het projectdeel met het sociale huurprogramma vervolgens aan een woningcorporatie uit te geven. De grondgebonden woningen zullen worden verkocht aan particulieren. De overige woon- en zorgeenheden ontwikkelt het Fonds voor haar eigen portefeuille. Het blijft zelf verantwoordelijk voor de instandhouding van het landgoed.

Park Boswijk

Voormalige buitenplaats werd moderne serviceresidentie voor senioren

Serviceresidentie Park Boswijk is gelegen in het groene hart van de provincie Utrecht, tussen Driebergen en Doorn in de gemeente Utrechtse Heuvelrug (ca. 50.000 inwoners). Het complex dat dateert uit 1973 is in de jaren 2016 tot 2021 grootschalig gerenoveerd. Het bestaat uit acht gebouwen met in totaal 365 – voornamelijk twee en drie kamers tellende – appartementen. De Vrije Blick bezit er daar momenteel 300 van; de overige zijn eigendom van particulieren of kleine beleggers. De grond is wel voor 100% in bezit van het fonds.

Park Boswijk ligt in een bosrijke streek. In de directe omgeving regeren rust, ruimte en natuur. Bewoners kunnen daar dagelijks van genieten. In het complex hebben zij toegang tot diverse facilitaire diensten als een receptie, een schoonmaakdienst, professionele zorg, een noodoproepinstallatie e.d. Ook kunnen zij gebruikmaken van voorzieningen als een kapper en een gemeenschappelijke huiskamer die ruimte biedt om medebewoners te ontmoeten of om de maaltijd te gebruiken.

De komende tijd worden de omliggende tuin en de parkeermogelijkheden sterk verbeterd. Ook zal een aantal nog niet gerenoveerde onderdelen worden aangepakt. Na realisatie is het gehele complex dan van begin tot einde gemoderniseerd.

Meer informatie over dit mooie complex in het groen is terug te vinden op:
https://www.woneninparkboswijk.nl

Nieuw zorgleven voor Mariënhaven

Na de metamorfose van verzorgingshuis Mariëngaarde tot wooncomplex Marius met 107 appartementen, is het naastgelegen Mariënhaven aan een tweede zorgleven begonnen. Donderdagmiddag was in Warmond de opening van het tot zorgvilla omgevormde gebouw met 31 appartementen en zes hotelkamers.

Uiterlijk lijkt er nauwelijks iets veranderd aan het monumentale pand dat in een lommerrijke omgeving ligt. Of het moet zijn dat de stenen aan de gevel weer een frisse aanblik bieden.

Na anderhalve eeuw dienst te hebben gedaan als Groot Seminarie, deden de monumentale panden aan het einde van de Bisschopslaan enkele tientallen jaren dienst als zorgcomplex. Nadat zorginstantie Marente in 2017 Mariënhaven en Mariëngaarde had verkocht, brak er een nieuwe fase aan. Mariëngaarde kreeg een woonbestemming met duurdere, maar ook goedkopere appartementen, zodat ook jongeren een plek kon worden geboden. Het Kompas dat achter Mariënhaven ligt, wacht nog op ontwikkeling. Het gebouw gaat tegen de vlakte waarna er ruimte ontstaat voor woningen.

Mariënhaven heeft zijn zorgbestemming behouden. De zorgvilla vormt inmiddels het dertiende complex van de Valuas Zorggroep, maar toen het pand in 2019 werd aangekocht had Valuas pas net zijn derde onderkomen in Den Haag in portefeuille. Intussen speelde ook de overname door Valuas van Nova Zembla Zorg, dat met Villa Oranjepark en Het Witte Huis al twee gebouwen in Oegstgeest in beheer had. Was een derde gebouw, zo dichtbij dan wel verstandig? „Maar nadat ik hier ben gaan kijken en zag dat het best wat kon worden, is besloten het te gaan doen”, zei algemeen directeur Erik van den Boom.

De Teylingse wethouder Marlies Volten zag het tevreden aan. „Dit project loopt al jaren. Het was in verkommerde toestand, maar nu is het heel mooi.” Vooral vanwege het parkeren – aantal plaatsen en plek – was er veel weerstand in de omgeving. Zo kwamen er 250 zienswijzen bij de gemeente binnen. Maar uitvoerig overleg zorgde ervoor dat het bestemmingsplan uiteindelijk als hamerstuk door de gemeenteraad werd aangenomen. „Ik ben heel blij dat de zorg hier weer is teruggekeerd”, zei Voltens collega Reny Wietsma bij de opening van het nieuwe Mariënhaven.

De bewoners van de 31 appartementen huren hun woonruimte, maar dat is niet voor iedereen weggelegd. Zo moet er een indicatie zijn op basis van de Wet langdurige zorg, maakte locatiemanager Yvonne van Engelen duidelijk. De zorg krijgen de bewoners van huisartsen, fysiotherapeuten en logopedisten uit de omgeving. Daarnaast is er een serviceteam dat zorgt voor het huishouden en de maaltijden. De zes hotelkamers zijn

bedoeld voor revalidatie, maar ook om mantelzorgers tijdelijk te ontlasten door zorgbehoevenden tijdelijk een plek te bieden.

Dit artikel is afkomstig van de redactie van Leidsch Dagblad
www.leidschdagblad.nl

Origineel artikel: pdf download

Verkopende vastgoedpartijen zitten nog in Lalaland

In afwachting van de aangevraagde AIFMD- vergunning, staat vastgoedfonds De Vrije Blick in de startblokken voor een volgende investeringsronde, om daarna door te groeien naar 300 miljoen euro beheerd vermogen. Intussen beschikt het fonds over een ‘gezonde hoeveelheid’ liquide middelen, nu de markt is gekanteld. ‘We hebben zelfs wat dossiers teruggegeven.’

Dat zegt Hans Wilton, mede-eigenaar van het Nederlands vastgoedinvesteringsfonds en eigenaar van Wilton Family Office, in gesprek met Investment Officer.

De Vrije Blick is inmiddels eigenaar van bijna 500 woningen. Het benodigde eigen vermogen van iets meer dan 60 miljoen euro is bijeengebracht door circa 40 vooraanstaande ondernemers families en de initiatiefnemers zelf. Het plan is om na het groene licht van de AFM, nog eens 40 miljoen euro op te halen bij vermogende particulieren en families.Op deze manier kan het fonds, dat Nederlands vastgoed ontwikkelt en herontwikkelt, doorgroeien naar 1000 woningen.

Wilton: ‘Size does matter. Dan hebben we ook de logica waarom we de vergunning hebben aangevraagd.’ Een AIFMD-vergunning is immers vereist voor beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen die – opgeteld – meer dan 100 miljoen euro beheren in closed end fondsen zoals De Vrije Blick.

Domweg geluk

Dat extra vermogen wordt waarschijnlijk niet direct aan het werk gezet, met de flink gestegen rente en onevenredig hoge prijzen. Wilton: ‘

Toen de markt kantelde, hebben we extra kritisch gekeken naar alles waar we mee bezig waren, zelfs wat dossiers teruggegeven. “U wilt 11 miljoen krijgen, wij willen 8 miljoen geven. Dat is een te groot gat.”’

Een geluk is wel, dat De Vrije Blick net voor de rentesprongen van vorig jaar, een groot deel van haar vreemd vermogen had geherfinancierd. Wilton: ‘Tegen extreem lage rente. We hebben domweg geluk gehad.’

Nu beschikt het fonds, dat een instapdrempel van 250.000 euro heeft, over een gezonde hoeveelheid liquide middelen. Het devies is bezigheden afmaken en kritisch zijn op wát er ingekocht wordt en voor hoeveel. Wilton: ‘Veel verkopende partijen zitten nog in Lalaland. De wereld op zijn kop, maar niet bij ons. Met de daling van beursgenoteerde woningfondsen afgelopen jaar met 20, 30, 40 procent, kan het niet meer zo zijn dat verkopende partijen tegen de absolute hoofdprijs kunnen verkopen. Dat vonden we al niet een aantrekkelijk scenario en dat vinden we nog steeds niet. Liever zien we meer realisme in de markt ontstaan.’

Zijn verwachting is dat de markt gaat corrigeren, een moment dat hij rustig afwacht. ‘Dat komt goed uit, we moeten toch wachten tot onze AIFMD-vergunning rond is. Als het moet, wachten we tot het derde kwartaal. Ik denk dat we straks aantrekkelijker kunnen inkopen dan bij aanvang van ons fonds.’

27 zusters

Een aankoop die wél vrij recent is afgerond, is een 100.000 vierkante meter grote buitenplaats met klooster in Voorschoten. 27 zusters met de gemiddelde leeftijd van 89 jaar zullen binnen afzienbare tijd het aardse voor het hemelse bestaan verruilen, wat de vraag opwierp wat er moest gebeuren met Huize Bijdorp, als hun missie als Congregatie was voltooid.

Ze besloten te verkopen, met de vereiste dat hun gedachtegoed voortgezet zou worden. Ongeveer dertig partijen deden mee aan de aanbesteding, De Vrije Blick kwam met haar partner Citybeats als winnaar uit de bus.

‘Ik denk dankzij onze ervaring in het nabijgelegen Warmond, maar ook ons plan waarbij we respect en eerbied hebben getoond voor de eisen en wensen van de zusters’, blikt Wilton terug. ‘De zusters huren per 1 januari van ons terug, en moeten natuurlijk zo min mogelijk last hebben van de herontwikkeling van het gebied. We gaan in totaal 172 huurwoningen ontwikkelen binnen het bestemmingsplan dat hiervoor al geschikt is. De zusters huren dan een aantal woningen terug, en we gaan tevens een klein aantal bouwkavels verkopen.’

Het leuke is, vindt Wilton, om iets te maken vanuit een historische gedachte. ‘Je wil het voortzetten, maar óók iets maken voor deze tijd. En natuurlijk ook rendement maken voor de participanten van De Vrije Blick. Een mooie opgave.’

Tweede fonds

Hij verwacht dat de ontwikkeling in Voorschoten twee à drie jaar gaat duren. Intussen beginnen de eerste huurinkomsten uit andere projecten te komen nu De Vrije Blick zo’n twee jaar “draait”. Wilton, opsommend: ‘De portefeuille bestaat thans uit een appartementencomplex in Doorn, Warmond, Amersfoort en Leiden. Vrijwel alle woningen zijn of worden voor eigen portefeuille ontwikkeld. Op dag één van het fonds begonnen we al met de uitkering van kwartaalhuurinkomsten, maar was dat nog 1 of 2 procent op jaarbasis van de inleg. Stilletjesaan loopt dat nu op, nu steeds meer projecten in exploitatie komen.’

Ook is de tijd aangebroken dat het vastgoedfonds afscheid neemt van wat kleinere projecten, daar zijn winst neemt en grotere projecten verder gaat uitontwikkelen. ‘Je kunt erop blijven zitten of er een transactie mee doen. Het beoogde doel van dit fonds is 5 procent netto kasrendement, aangevuld met 5 procent netto meerwaarde. Dan kom je op een total return van 10 procent. Beleggers verbinden zich in principe voor tien jaar. Na die periode zullen we vergaderen hoe we verder gaan, zodat wie eruit kan, dat ook kan doen. De rest besluit: verkopen of herfinancieren.’

Het is niet ondenkbaar, zegt Wilton, dat als de goedkeuring van de toezichthouder komt, op termijn een tweede fonds volgt naast de huidige “evergreen”. ‘We hebben kwalitatief geïnvesteerd in onze organisatie.

Ten opzichte van concurrenten hebben we een kleine organisatie. Ik denk dat we ons onderscheiden door zelf te ontwikkelen in plaats van voor de hoofdprijs van ontwikkelaars te kopen. We zijn op zoek naar een balans tussen waarde, groei en stabiele cashrendementen. We willen niet groeien om te groeien, maar spreken wel met elkaar dagelijks over de mogelijkheid om te investeren in nieuwe kansen.’

Dit artikel is afkomstig van de redactie van Investment Officer, een journalistiek platform voor professionals werkzaam in de beleggingsindustrie.
www.investmentofficer.com

Origineel artikel: pdf download

Kaasmarkt

Ontwikkellocatie aan het plein

Leiden groeit en doet dat vooral in de leeftijdscategorie van 18-26 jaar. De woningbehoefte is er echter niet alleen hoog onder jongeren, maar ook onder ouderen en huishoudens met een laag- of middeninkomen. Redenen genoeg om het historische maar sterk verouderde plein Kaasmarkt in het centrum van de stad tot ontwikkellocatie te benoemen.

Het gebied bestaat nu nog uit tuinmuren, koetshuizen en kleine woonhuizen die vaak een relatie hebben met de grote herenhuizen aan de naastgelegen Hooglandse Kerkgracht en Hooigracht. Het middenplein doet momenteel dienst als parkeerplaats. De gemeente Leiden wenst het te transformeren naar een kwalitatief goede openbare ruimte. Dat maakt het mogelijk aan de rand van het plein woningen te realiseren.

In 2020 werd in samenspraak met omwonenden een stedenbouwkundig programma van eisen opgesteld. Eind van datzelfde jaar kocht De Vrije Blick er een braakliggend perceel aan. Dat bevindt zich aan de rand van de Kaasmarkt. We ontwikkelen er een plan voor ca. 18 kleine appartementen, dat past binnen het stedenbouwkundig plan. Nieuwbouw die voldoet aan de huidige duurzaamheidseisen en die kan inspelen op de woningbehoefte van starters, ouderen en studenten. Een prachtige gelegenheid dus om op een zeer centrale locatie woningaanbod toe te voegen.

Coninckstraat

Rijksmonument Amersfoort

Groeistad Amersfoort is met circa 157.000 inwoners de tweede stad van de provincie Utrecht. Ook in economische zin heeft ze – dankzij een groeiend bedrijfsleven – een belangrijke regiofunctie.

Project Coninckstraat ligt In het centrum van de stad en bestaat uit meerdere gebouwen gelegen aan de gelijknamige straat en aan winkelstraat Kamp. Het enige bijbehorende pand aan de Coninckstraat is aangewezen als Rijksmonument. Daar bevindt zich Hotel de Tabaksplant met 25 kamers. Het gebouw langs de Kamp bevat zes appartementen en een winkel. De winkel is in het tweede kwartaal van 2021 opgesplitst. De voorzijde is als bedrijfsruimte verhuurd aan Ritos, een horecabedrijf met meerdere locaties door heel Nederland; de achterzijde werd een woning. Dat laatste leidde tot een waardeoptimalisatie van het project.

Achter het Sint Annahof staat een aantal garageboxen dat door woningen omringd is. De gemeente ziet deze graag herontwikkeld tot woningen. Het leent zich voor twee appartementen met een verhuurbaar oppervlak van 40-55 m2.

Apothekersdijk

Renovatie en herontwikkeling

Leiden is een stad met circa 125.000 inwoners en ligt in de provincie Zuid-Holland. Project Apothekersdijk (met panden aan de Apothekersdijk 25-26 en aan de achterliggende Haarlemmerstraat 49–53) is met 4 Rijksmonumenten gelegen in de oude binnenstad. Vóór de renovatie en herontwikkeling bestond het uit 2 winkels en appartementen die in middelmatige conditie waren. De Vrije Blick ontwikkelde een plan om het complex naar een hoger afwerkingsniveau te tillen, met als doel om van nieuwe huurders een hogere huur te vragen en daarmee een beter rendement te realiseren.

Het project is inmiddels afgerond. Naast renovatie werd uit de bestaande inrichting een aantal nieuwe appartementen gecreëerd. Het kent nu 23 studio’s/appartementen (verhuurbare oppervlakte 28 tot 180 m²) en 3 winkels (430 m2).

Marius

Van Franse school naar 107 toekomstbestendige appartementen

Het Zuid-Hollandse dorp Warmond (5.000 inwoners en onderdeel van de gemeente Teylingen) ligt direct ten noorden van Leiden. Het dorp bevindt zich op steenworp afstand van zowel de Bollenstreek als de fraaie Kagerplassen en kent via de naastliggende A44 een uitstekende bereikbaarheid.

Bij aankoop was het pand aan de Monseigneur Aengenentlaan een voormalig verzorgingstehuis. Het complex, een verzameling gebouwen in een historische omgeving, was bestemd én geschikt voor herontwikkeling tot seniorenwoningen met een verzorgingselement. Samen met een gedelegeerde ‘derden-ontwikkelaar’ maakten we een plan voor 107 huurwoningen in het hoofdgebouw, 40+ zorghuurwoningen in een separaat gebouw en 51 nieuwbouwwoningen.

De herontwikkeling is in 2020 afgerond. Daarmee kregen de investeerders een fraai huurwoningcomplex in bezit, dat hen een zeer aantrekkelijk rendement biedt. De studio’s en appartementen hebben een verhuurbaar oppervlak dat varieert van 31 m2 en 117 m². De algemene voorzieningen bestaan uit een bibliotheek, gemeenschapsruimten, sportfaciliteiten en terrassen met buitenkeuken.