Huize Liesbosch

Van voormalig klooster naar modern woonzorgcomplex in Breda

Breda, van origine een belangrijke garnizoens- en vestingstad, is met een inwonersaantal van meer dan 180.000, de derde gemeente van Noord-Brabant en de negende gemeente van Nederland. Huize Liesbosch is een voormalig klooster gelegen ten westen van de stad Breda, op een terrein van 2,35 ha.

Het complex bestaat uit twee gebouwen (Eikenbosch en Liesbosch) en wordt thans gebruikt als zorgcomplex.
Het gebouw Eikenbosch wordt verhuurd aan een zorgorganisatie en huisvest in totaal 24 eenheden voor mensen met dementie. Het gebouw Liesbosch bestaat uit twee delen. Het eerste gedeelte is ook verhuurd aan Stichting Thebe en huisvest in totaal 31 eenheden voor mensen met een lichamelijke beperking. Het tweede gedeelte van dit gebouw is nog niet in gebruik en kan mogelijk worden herontwikkeld. Er bevindt zich een prachtige tuin tussen de vleugels van het gebouw Liesbosch en tevens hebben alle bewoners toegang tot het bijbehorende bos aan de achterzijde van dit complex.

Duurzame transformatie in de Bollenstreek

Transformatie kantoorgebouw Lisse tot 52 appartementen

Begin 2023 heeft het Fonds het voormalige kantoorgebouw De Witte Zwaan in Lisse aangekocht.  Het gebouw ligt op loopafstand van het centrum van Lisse.


Het kantoorgebouw wordt getransformeerd tot 52 appartementen, waarvan 28 sociale huur, 18 midden dure huur en 6 dure huur woningen. De locatie beschikt over een groot parkeerterrein, met circa 70 parkeerplekken. Er is dan ook voldoende parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers.
De woningen worden conform de nieuwbouw eisen gerealiseerd en zullen bij oplevering beschikken over een energielabel variërend van A+ tot A+++.


De omgevingsvergunning is reeds verleend. De transformatie vereist circa 12 maanden en verwachten we de woningen in de loop van het 2e kwartaal van 2024 te kunnen verhuren.

Bouwen aan een toekomst bestendig plan voor Buitenplaats Huize Bijdorp

Woon- en zorgcomplex in Voorschoten

Het Fonds is sinds eind 2022 erfpachter van de historische locatie Buitenplaats Huize Bijdorp te Voorschoten. Huize Bijdorp is ruim tien hectare was sinds 1876 eigendom van de Congregatie van de H. Catharina van Siëna.
De Congregatie nadert haar voltooiing en heeft zij besloten de locatie uit handen te geven aan een toekomstig erfpachter. De Congregatie wil de toekomst van de Buitenplaats wel in grote mate vormgeven. Daartoe heeft zij in samenwerking met de gemeente Voorschoten in 2019-2020 een toekomstvisie voor Huize Bijdorp opgesteld. Het behouden en verbeteren (transformeren) van bestaande historische delen, maar ook nieuwe delen (nieuwbouw) toevoegen om een toekomstbestendige locatie te creëren. De volgende kernwaarde staan daarin centraal: natuurlijk, zingeving, nabij zijn, geborgenheid, jong & oud. De nieuwe Buitenplaats biedt stilte, rust, bezinning, zorg voor elkaar, gezamenlijkheid, naastenliefde en gastvrijheid. Zowel voor de huidige als de nieuwe bewoners, gebruikers en bezoekers.

Deze visie heeft zicht vertaald in een ruimtelijk concept, dat recht doet aan de cultuurhistorische waarden en de kaders van een landgoedbiotoop en het Natuur Netwerk Nederland waarbinnen de Buitenplaats is gelegen. Het ruimtelijk concept biedt ruimte voor diverse woon- en zorgfuncties, waarin zowel ouderen, kwetsbare burgers, jonge gezinnen een plek kunnenkrijgen en een echt community kunnen vormen. De groene kwaliteiten op de Buitenplaats worden versterkt door middel van het vergroten van biodiversiteit en natuurbeleving. Dit alles is in 2022 als juridisch kader vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan.
De Congregatie heeft aan de hand van een tendertraject het Fonds gecontracteerd als erfpachter en is het Fonds daarmee ook verantwoordelijk voor de herontwikkeling van Buitenplaats Huize Bijdorp.

Het plan omvat de herontwikkeling van het kloostercomplex tot in totaal 175 wooneenheden, waarvan 40% zorg, 25% sociale huur, 12,5% middeldure huur en dure huurwoningen. Het kloostercomplex zal ook plaats bieden voor diverse gemeenschappelijke ruimten en bewonersvoorzieningen. In de bosrijke omgeving naast het kloostercomplex is tevens plek voor de ontwikkeling van twaalf grondgebonden woningen.

Het Fonds beoogt het projectdeel met het sociale huurprogramma aan een woningcorporatie uit te geven. De grondgebonden woningen zullen worden verkocht aan particulieren. De overige woon/zorgeenheden ontwikkelt het Fonds voor haar eigen portefeuille en is het Fonds tevens verantwoordelijk voor de instandhouding van het landgoed.

Het jaar 2023 is gereserveerd voor de planuitwerking. De realisatie vereist circa 2,5 jaar en is de verwachting dat de herontwikkeling medio 2026 is afgerond.

Van voormalige buitenplaats naar moderne serviceresidentie

Seniorencomplex Park Boswijk te Doorn

Serviceresidentie Park Boswijk is gelegen in het groene hart van de provincie Utrecht tussen Driebergen en Doorn. Het complex maakt onderdeel uit van de gemeente Utrechtse Heuvelrug die thans circa 50.000 inwoners telt.   Het gebouwencomplex bestaat uit acht gebouwen en telt in totaal 364 appartementen, waarvan voornamelijk 2-kamer en 3-kamer appartementen. Het Fonds bezit thans 287 van de appartementen. De overige appartementen zijn eigendom van particuliere of kleine beleggers. De grond is wel voor 100% in bezit van het Fonds.

De gebouwen zijn gelegen in een bosrijke omgeving en regeert er rust rondom het complex. Bewoners hebben naast een mooie omgeving ook toegang tot diverse facilitaire diensten in het complex. Daarbij moet gedacht worden aan professionele zorg, noodoproepinstallatie, een receptiedienst en schoonmaakdienst. Bewoners kunnen ook gebruik maken van vele voorzieningen in het complex, zoals een kapper en de gemeenschappelijke huiskamer, om medebewoners te ontmoeten of te genieten van een maaltijd.


Het complex dateert uit 1973 en is in de jaren 2016 tot 2021 grootschalig gerenoveerd. De komende periode worden de omliggende tuin en de parkeermogelijkheden sterk verbeterd en zullen een aantal niet gerenoveerde onderdelen worden aangepakt, zodat het gehele complex van begin tot einde is gemoderniseerd.
Meer informatie over dit mooie complex in het groen is terug te vinden op:
https://www.woneninparkboswijk.nl

Nieuw zorgleven voor Mariënhaven

Na de metamorfose van verzorgingshuis Mariëngaarde tot wooncomplex Marius met 107 appartementen, is het naastgelegen Mariënhaven aan een tweede zorgleven begonnen. Donderdagmiddag was in Warmond de opening van het tot zorgvilla omgevormde gebouw met 31 appartementen en zes hotelkamers.

Uiterlijk lijkt er nauwelijks iets veranderd aan het monumentale pand dat in een lommerrijke omgeving ligt. Of het moet zijn dat de stenen aan de gevel weer een frisse aanblik bieden.

Na anderhalve eeuw dienst te hebben gedaan als Groot Seminarie, deden de monumentale panden aan het einde van de Bisschopslaan enkele tientallen jaren dienst als zorgcomplex. Nadat zorginstantie Marente in 2017 Mariënhaven en Mariëngaarde had verkocht, brak er een nieuwe fase aan. Mariëngaarde kreeg een woonbestemming met duurdere, maar ook goedkopere appartementen, zodat ook jongeren een plek kon worden geboden. Het Kompas dat achter Mariënhaven ligt, wacht nog op ontwikkeling. Het gebouw gaat tegen de vlakte waarna er ruimte ontstaat voor woningen.

Mariënhaven heeft zijn zorgbestemming behouden. De zorgvilla vormt inmiddels het dertiende complex van de Valuas Zorggroep, maar toen het pand in 2019 werd aangekocht had Valuas pas net zijn derde onderkomen in Den Haag in portefeuille. Intussen speelde ook de overname door Valuas van Nova Zembla Zorg, dat met Villa Oranjepark en Het Witte Huis al twee gebouwen in Oegstgeest in beheer had. Was een derde gebouw, zo dichtbij dan wel verstandig? „Maar nadat ik hier ben gaan kijken en zag dat het best wat kon worden, is besloten het te gaan doen”, zei algemeen directeur Erik van den Boom.

De Teylingse wethouder Marlies Volten zag het tevreden aan. „Dit project loopt al jaren. Het was in verkommerde toestand, maar nu is het heel mooi.” Vooral vanwege het parkeren – aantal plaatsen en plek – was er veel weerstand in de omgeving. Zo kwamen er 250 zienswijzen bij de gemeente binnen. Maar uitvoerig overleg zorgde ervoor dat het bestemmingsplan uiteindelijk als hamerstuk door de gemeenteraad werd aangenomen. „Ik ben heel blij dat de zorg hier weer is teruggekeerd”, zei Voltens collega Reny Wietsma bij de opening van het nieuwe Mariënhaven.

De bewoners van de 31 appartementen huren hun woonruimte, maar dat is niet voor iedereen weggelegd. Zo moet er een indicatie zijn op basis van de Wet langdurige zorg, maakte locatiemanager Yvonne van Engelen duidelijk. De zorg krijgen de bewoners van huisartsen, fysiotherapeuten en logopedisten uit de omgeving. Daarnaast is er een serviceteam dat zorgt voor het huishouden en de maaltijden. De zes hotelkamers zijn

bedoeld voor revalidatie, maar ook om mantelzorgers tijdelijk te ontlasten door zorgbehoevenden tijdelijk een plek te bieden.

Dit artikel is afkomstig van de redactie van Leidsch Dagblad
www.leidschdagblad.nl

Origineel artikel: pdf download

Verkopende vastgoedpartijen zitten nog in Lalaland

In afwachting van de aangevraagde AIFMD- vergunning, staat vastgoedfonds De Vrije Blick in de startblokken voor een volgende investeringsronde, om daarna door te groeien naar 300 miljoen euro beheerd vermogen. Intussen beschikt het fonds over een ‘gezonde hoeveelheid’ liquide middelen, nu de markt is gekanteld. ‘We hebben zelfs wat dossiers teruggegeven.’

Dat zegt Hans Wilton, mede-eigenaar van het Nederlands vastgoedinvesteringsfonds en eigenaar van Wilton Family Office, in gesprek met Investment Officer.

De Vrije Blick is inmiddels eigenaar van bijna 500 woningen. Het benodigde eigen vermogen van iets meer dan 60 miljoen euro is bijeengebracht door circa 40 vooraanstaande ondernemers families en de initiatiefnemers zelf. Het plan is om na het groene licht van de AFM, nog eens 40 miljoen euro op te halen bij vermogende particulieren en families.Op deze manier kan het fonds, dat Nederlands vastgoed ontwikkelt en herontwikkelt, doorgroeien naar 1000 woningen.

Wilton: ‘Size does matter. Dan hebben we ook de logica waarom we de vergunning hebben aangevraagd.’ Een AIFMD-vergunning is immers vereist voor beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen die – opgeteld – meer dan 100 miljoen euro beheren in closed end fondsen zoals De Vrije Blick.

Domweg geluk

Dat extra vermogen wordt waarschijnlijk niet direct aan het werk gezet, met de flink gestegen rente en onevenredig hoge prijzen. Wilton: ‘

Toen de markt kantelde, hebben we extra kritisch gekeken naar alles waar we mee bezig waren, zelfs wat dossiers teruggegeven. “U wilt 11 miljoen krijgen, wij willen 8 miljoen geven. Dat is een te groot gat.”’

Een geluk is wel, dat De Vrije Blick net voor de rentesprongen van vorig jaar, een groot deel van haar vreemd vermogen had geherfinancierd. Wilton: ‘Tegen extreem lage rente. We hebben domweg geluk gehad.’

Nu beschikt het fonds, dat een instapdrempel van 250.000 euro heeft, over een gezonde hoeveelheid liquide middelen. Het devies is bezigheden afmaken en kritisch zijn op wát er ingekocht wordt en voor hoeveel. Wilton: ‘Veel verkopende partijen zitten nog in Lalaland. De wereld op zijn kop, maar niet bij ons. Met de daling van beursgenoteerde woningfondsen afgelopen jaar met 20, 30, 40 procent, kan het niet meer zo zijn dat verkopende partijen tegen de absolute hoofdprijs kunnen verkopen. Dat vonden we al niet een aantrekkelijk scenario en dat vinden we nog steeds niet. Liever zien we meer realisme in de markt ontstaan.’

Zijn verwachting is dat de markt gaat corrigeren, een moment dat hij rustig afwacht. ‘Dat komt goed uit, we moeten toch wachten tot onze AIFMD-vergunning rond is. Als het moet, wachten we tot het derde kwartaal. Ik denk dat we straks aantrekkelijker kunnen inkopen dan bij aanvang van ons fonds.’

27 zusters

Een aankoop die wél vrij recent is afgerond, is een 100.000 vierkante meter grote buitenplaats met klooster in Voorschoten. 27 zusters met de gemiddelde leeftijd van 89 jaar zullen binnen afzienbare tijd het aardse voor het hemelse bestaan verruilen, wat de vraag opwierp wat er moest gebeuren met Huize Bijdorp, als hun missie als Congregatie was voltooid.

Ze besloten te verkopen, met de vereiste dat hun gedachtegoed voortgezet zou worden. Ongeveer dertig partijen deden mee aan de aanbesteding, De Vrije Blick kwam met haar partner Citybeats als winnaar uit de bus.

‘Ik denk dankzij onze ervaring in het nabijgelegen Warmond, maar ook ons plan waarbij we respect en eerbied hebben getoond voor de eisen en wensen van de zusters’, blikt Wilton terug. ‘De zusters huren per 1 januari van ons terug, en moeten natuurlijk zo min mogelijk last hebben van de herontwikkeling van het gebied. We gaan in totaal 172 huurwoningen ontwikkelen binnen het bestemmingsplan dat hiervoor al geschikt is. De zusters huren dan een aantal woningen terug, en we gaan tevens een klein aantal bouwkavels verkopen.’

Het leuke is, vindt Wilton, om iets te maken vanuit een historische gedachte. ‘Je wil het voortzetten, maar óók iets maken voor deze tijd. En natuurlijk ook rendement maken voor de participanten van De Vrije Blick. Een mooie opgave.’

Tweede fonds

Hij verwacht dat de ontwikkeling in Voorschoten twee à drie jaar gaat duren. Intussen beginnen de eerste huurinkomsten uit andere projecten te komen nu De Vrije Blick zo’n twee jaar “draait”. Wilton, opsommend: ‘De portefeuille bestaat thans uit een appartementencomplex in Doorn, Warmond, Amersfoort en Leiden. Vrijwel alle woningen zijn of worden voor eigen portefeuille ontwikkeld. Op dag één van het fonds begonnen we al met de uitkering van kwartaalhuurinkomsten, maar was dat nog 1 of 2 procent op jaarbasis van de inleg. Stilletjesaan loopt dat nu op, nu steeds meer projecten in exploitatie komen.’

Ook is de tijd aangebroken dat het vastgoedfonds afscheid neemt van wat kleinere projecten, daar zijn winst neemt en grotere projecten verder gaat uitontwikkelen. ‘Je kunt erop blijven zitten of er een transactie mee doen. Het beoogde doel van dit fonds is 5 procent netto kasrendement, aangevuld met 5 procent netto meerwaarde. Dan kom je op een total return van 10 procent. Beleggers verbinden zich in principe voor tien jaar. Na die periode zullen we vergaderen hoe we verder gaan, zodat wie eruit kan, dat ook kan doen. De rest besluit: verkopen of herfinancieren.’

Het is niet ondenkbaar, zegt Wilton, dat als de goedkeuring van de toezichthouder komt, op termijn een tweede fonds volgt naast de huidige “evergreen”. ‘We hebben kwalitatief geïnvesteerd in onze organisatie.

Ten opzichte van concurrenten hebben we een kleine organisatie. Ik denk dat we ons onderscheiden door zelf te ontwikkelen in plaats van voor de hoofdprijs van ontwikkelaars te kopen. We zijn op zoek naar een balans tussen waarde, groei en stabiele cashrendementen. We willen niet groeien om te groeien, maar spreken wel met elkaar dagelijks over de mogelijkheid om te investeren in nieuwe kansen.’

Dit artikel is afkomstig van de redactie van Investment Officer, een journalistiek platform voor professionals werkzaam in de beleggingsindustrie.
www.investmentofficer.com

Origineel artikel: pdf download

Ontwikkellocatie aan het plein

Leiden is een groeiende gemeente. De stad ziet vooral een groei in de leeftijdscategorie van 18-26 jaar. De woningbehoefte in deze stad is niet alleen hoog onder de jongeren ook onder ouderen en huishoudens met een laag- en middeninkomen hebben veel moeite om een woning te vinden.

Het project Kaasmarkt is een ontwikkellocatie aan het plein de Kaasmarkt in het centrum van Leiden. De ontwikkellocatie is eind 2020 aangekocht. De ontwikkellocatie is een braakliggend perceel en bevindt zich aan de rand van de Kaasmarkt, een historisch plein nabij het centrum van Leiden, dat in de loop van de 18e tot 20e eeuw is ontstaan.

Het gebied bestaat uit tuinmuren, koetshuizen en kleine woonhuizen die vaak een relatie hebben met de grote huizen aan de Hooglandse Kerkgracht en de Hooigracht. Het plein staat nu bekend als parkeerterrein. De gemeente wenst het plein te transformeren tot kwalitatieve openbare ruimte en hierdoor wordt ontwikkeling van woningen aan de rand van het plein mogelijk gemaakt. In het afgelopen jaar (2020) is er in samenspraak met omwonenden een stedenbouwkundig programma van eisen voor de ontwikkellocaties aan de rand van de Kaasmarkt opgesteld.  Dit geldt ook voor het aangekochte perceel.

Er wordt op dit moment door de beheerder een plan ontwikkelt voor ca. 18 kleine appartementen dat past binnen de voornoemde stedenbouwkundige eisen.

Deze ontwikkellocatie biedt de gelegenheid om op een zeer centrale locatie in Leiden woningaanbod toe te voegen. Nieuwbouw die voldoet aan de huidige duurzaamheidseisen en die kan inspelen op de woningbehoefte van starters, ouderen en studenten.

Rijksmonument Amersfoort

Amersfoort is een groeistad met circa 157.000 inwoners in de provincie Utrecht. Het is in bevolkingsaantal de tweede stad van de provincie Utrecht en vervult economisch een regiofunctie met een sterk groeiend bedrijfsleven.

Het project Coninckstraat is gelegen in het centrum van Amersfoort en bestaat uit meerdere gebouwen gelegen aan Coninckstraat en de winkelstraat Kamp. Het pand aan de Coninckstraat is aangewezen als Rijksmonument en huisvest het Hotel de Tabaksplant met 25 kamers. Het gebouw langs de Kamp bevat vijf appartementen en een winkel. Deze winkel wordt thans opgesplitst en zal aan de achterzijde worden gerenoveerd tot een woning. Tevens zijn er een aantal garageboxen aanwezig.

De winkelruimte is in het tweede kwartaal van 2021 opgesplitst.  De voorzijde is verbouwd tot winkelruimte voor huurder Ritos, een horecabedrijf met meerdere locaties door heel Nederland. De achterzijde van de winkel wordt in de loop van de 2e helft van 2021 verbouwd tot een woning, om de waarde van het object te maximaliseren.

De garageboxen zijn gelegen aan het Achter Sint Annahof en omringd door woningen. De gemeente ziet de garageboxen graag her ontwikkelt tot woningen. De ontwikkellocatie leent zich voor vier tot zes appartementen, met een gemiddelde verhuurbaar oppervlakte van 40-55 m2.

Renovatie en herontwikkeling

Leiden is een stad met circa 125.000 inwoners in de provincie Zuid Holland. Het project is gelegen in de oude binnenstad van Leiden, deels aan de Stille Rijn. Destijds waren er 2 winkels en 19 appartementen die in middelmatige conditie waren. Er is vervolgens een plan ontwikkeld om het complex naar een hoger afwerkingsniveau te tillen met als doel om de huren te verhogen.

Project Apothekersdijk (Apothekersdijk 25-26 en Haarlemmerstraat 49–53, Roomburgerlaan 16 in Leiden) bestaat uit de renovatie en herontwikkeling van een 4-tal Rijksmonumenten (m.u.v. het object aan de Roomburgerlaan), oorspronkelijk gebouwd in 1825 en 1850, tot 23 huurwoningen en 3 winkels (430 m2). De studio’s en appartementen hebben een verhuurbaar oppervlakte variërend tussen de 28 m2 en 180 m². In Leiden bestaat er een grote vraag naar huurwoningen in het middensegment.

Er heeft inmiddels een grootschalige renovatie plaatsgevonden, waarbij tevens een aantal nieuwe appartementen is gecreëerd.  Deze herontwikkeling heeft ervoor gezorgd dat bij mutaties van huurders de huren verhoogd konden worden.

Van Franse school naar 107 toekomstbestendige appartementen

Warmond is een dorp, direct ten noorden van Leiden met circa 5.000 inwoners en is onderdeel van gemeente Teylingen in de provincie Zuid Holland. Via de A44 heeft Warmond een goede bereikbaarheid met de rest van de Randstad. We hebben in 2017 een voormalig verzorgingstehuis gelegen aan de Monseigneur Aengenentlaan van een stichting aangekocht.

Het complex bestaat uit een verzameling van gebouwen in een historische omgeving. Wat ons direct aansprak is de unieke ligging ten opzichte van de snelweg A44, Leiden en de Bollenstreek, het historische landschap en gebouwen en het enorme tekort aan betaalbare huurwoningen in deze omgeving.

Bij aankoop was de bestemming geschikt voor de herontwikkeling tot seniorenwoningen met een verzorgingselement. We hebben samen met een gedelegeerde derden-ontwikkelaar een plan ontwikkeld voor 107 huurwoningen in het hoofdgebouw, 40+ zorgwoningen voor de verhuur in een separaat gebouw en de ontwikkeling van 51 nieuwbouwwoningen.

De herontwikkeling is inmiddels afgerond. Het resultaat is  dat de huidige investeerders voor een aantrekkelijk rendement een zeer fraai huurwoningcomplex in bezit hebben gekregen.

De studio’s en appartementen hebben een verhuurbaar oppervlakte variërend tussen de 31 m2 en 117 m². De algemene voorzieningen bestaan uit een bibliotheek, gemeenschappelijke voorzieningen, sportfaciliteiten en terrassen met buitenkeuken.